A perspectiva de queda mais significativa nos juros do financiamento imobiliário para imóveis fora do Minha Casa Minha Vida perdeu força. Segundo a Abecip, a manutenção da Selic em patamares elevados deve manter as taxas do crédito habitacional próximas do teto de 12% ao ano em 2027.
A expectativa do mercado, segundo o boletim Focus do Banco Central, é que a Selic encerre 2026 em 13,25%, abaixo dos atuais 14,5% ao ano, mas acima das projeções mais otimistas registradas no início do ano, quando se estimava recuo para 12%.
Para a Abecip, o cenário dificulta uma redução estrutural das taxas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal linha usada para financiar imóveis acima de R$ 600 mil.
“O teto de 12% criado para essa nova política habitacional valia mais como uma referência para 2026. A expectativa era trabalhar abaixo disso no ano que vem. Se a gente entrar em 2027 com taxas de juros longas [taxas de mercado] acima desse nível, vira um ‘complicômetro’ para esse segmento”, afirmou Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip.
Bancos ampliam uso de LCIs no crédito imobiliário
Nos principais bancos do país, as taxas mais baixas para financiamentos fora do Minha Casa Minha Vida giram em torno de 11,7% ao ano, praticamente no limite da modalidade.
Segundo Pontual, os bancos têm recorrido cada vez mais a um “blend” entre recursos da poupança, Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros instrumentos financeiros para sustentar o crédito imobiliário voltado à alta renda.
Apesar de as LCIs terem custo inferior à Selic devido à isenção de Imposto de Renda, elas ainda são mais caras que a poupança tradicional.
“Quando se faz o blend entre poupança e LCI, por exemplo, a taxa acaba ficando muito perto de 12%”, disse Pontual.
A pressão ocorre em um momento de retirada líquida de recursos da poupança. Entre janeiro e abril, a caderneta registrou saída de R$ 31,5 bilhões destinados ao financiamento imobiliário. Ainda assim, o resultado foi melhor do que no mesmo período de 2024, quando os saques líquidos chegaram perto de R$ 40 bilhões.
Impactos para compradores e incorporadoras
Na avaliação da Abecip, juros elevados devem restringir o acesso ao crédito para famílias de renda média e alta. O cenário pode exigir entradas maiores e reduzir o percentual financiado pelos bancos.
“Pode ser que as famílias tenham de fazer mais esforço, guardar mais dinheiro para entrada e trabalhar com um LTV [percentual do imóvel que pode ser financiado] menor”, afirmou.
Embora algumas modalidades permitam financiar até 90% do imóvel, o mercado opera com mais frequência em patamares entre 60% e 70% do valor total.
Para incorporadoras e corretores, o ambiente tende a exigir maior atenção ao perfil de renda dos compradores, à velocidade de vendas e à adaptação das condições comerciais. Já investidores devem acompanhar possíveis impactos sobre demanda, estoque e ritmo de lançamentos.
Minha Casa Minha Vida segue sustentando mercado
Apesar da pressão nos juros, a Abecip considera o mercado imobiliário resiliente em 2026, principalmente por causa do desempenho do Minha Casa Minha Vida.
A entidade mantém as projeções de crescimento de 15% no financiamento com recursos da poupança e de 35% no crédito via FGTS neste ano.
Em 2025, o crédito imobiliário total cresceu 3%, alcançando R$ 324 bilhões. Por outro lado, o financiamento de imóveis de maior valor via SBPE caiu 13,4% frente a 2024, totalizando R$ 156,3 bilhões.
“O mercado está relativamente bem. O MCMV está indo muito bem, as construtoras especializadas estão produzindo bastante e há produção imobiliária importante em cidades como São Paulo e Rio”, afirmou Pontual.
O executivo também destacou o desempenho das operações financiadas com recursos da poupança em março, que somaram R$ 12,6 bilhões em novas contratações.
“Fevereiro teve só 18 dias úteis por causa do Carnaval. Março já foi um mês mais normal”, disse.
Custos da construção preocupam setor
Ao mesmo tempo, o setor já identifica sinais de desaceleração em alguns segmentos, especialmente devido ao avanço dos custos da construção civil.
Segundo dados do Secovi, os lançamentos imobiliários em São Paulo recuaram 5% no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o mesmo período de 2025.
“O INCC está subindo mais do que se imaginava, então existe preocupação com custo”, afirmou.
A combinação entre juros elevados, aumento do INCC e crédito mais restrito pode pressionar margens das incorporadoras e limitar parte da demanda nos segmentos de médio e alto padrão ao longo de 2027.
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Informações retiradas de Hugo Passarelli ao Portas
