Problemas documentais e irregularidades registrais continuam sendo um dos principais obstáculos à liquidez no mercado imobiliário brasileiro. Segundo dados internos da Kenlo, proptech especializada em gestão, inteligência de dados e automação para compra, venda e locação de imóveis, entre 10% e 25% das propostas de compra e venda são interrompidas por entraves jurídicos.
A empresa, que processa uma base de 25 milhões de anúncios convertidos em 14 milhões de imóveis únicos e conecta mais de 8.500 imobiliárias e 44 mil corretores em 3 mil cidades brasileiras, aponta que cerca de 40% das matrículas apresentam algum tipo de obstáculo jurídico. Em 30% dos casos, os impedimentos são considerados críticos e inviabilizam legalmente a venda imediata.
Entre os problemas mais frequentes estão heranças não regularizadas e conflitos patrimoniais. Segundo Mickael Malka, CEO da Kenlo, “O vendedor muitas vezes esquece que tem um irmão ou irmã que faz parte da partilha. O dono registrado nem sempre é o único dono real”.
Principais irregularidades que bloqueiam negociações
Os entraves mais comuns identificados pela Kenlo incluem:
- Espólio ou inventário não concluído, quando o proprietário faleceu e a partilha não foi registrada. Nesses casos, a venda depende de alvará judicial ou da conclusão do inventário.
- Cláusula de inalienabilidade ativa na matrícula, que impede legalmente a transferência do imóvel.
- Indisponibilidade judicial, situação em que o bem permanece bloqueado até decisão judicial que autorize sua liberação.
- Ausência de outorga conjugal, quando o proprietário é casado e não há participação formal do cônjuge. Nesse cenário, a transação fica totalmente impedida.
- Alienação fiduciária ativa, considerada a ocorrência mais comum. Embora normalmente seja solucionável, o imóvel não pode ser vendido diretamente enquanto houver financiamento em aberto, exigindo quitação ou anuência da instituição financeira.
- Quebras na cadeia de propriedade, com inconsistências entre coproprietários e vendedores registrados, aumentando o risco de nulidade da operação.
Para corretores e imobiliárias, essas situações costumam gerar atrasos, retrabalho e perda de negócios. Já para investidores e compradores, representam riscos jurídicos e financeiros que podem comprometer a segurança da aquisição.
“Puxadinhos” também reduzem liquidez e acesso ao crédito
Outro problema recorrente é a existência de construções ou ampliações não averbadas na matrícula, popularmente conhecidas como “puxadinhos”. Segundo a advogada Rute Endo, quando uma obra não é registrada formalmente, ela não existe juridicamente.
Na prática, isso significa que o comprador adquire oficialmente um imóvel menor do que o anunciado. O descompasso entre a área construída e a documentação também limita o financiamento imobiliário, já que os bancos não concedem crédito sobre áreas não averbadas.
Além disso, a regularização posterior pode revelar passivos ocultos relevantes, como débitos de ISS e INSS relacionados à obra, que precisam ser quitados antes da averbação.
Por esse motivo, especialistas recomendam que a regularização documental seja feita antes da colocação do imóvel no mercado. A medida tende a aumentar a liquidez, fortalecer o poder de negociação e contribuir para uma precificação mais eficiente.
A advogada também alerta que a venda de imóveis com irregularidades conhecidas e não informadas ao comprador pode caracterizar omissão de vício. Nesses casos, o adquirente pode buscar judicialmente a redução do preço ou até mesmo a rescisão do contrato após a conclusão do negócio.
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Informações retiradas de Maria Luiza Dourado a InfoMoney
