O mercado de imóveis novos da cidade de São Paulo manteve ritmo forte em abril, impulsionado principalmente pelo segmento econômico. Segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP, foram vendidas 9.588 unidades residenciais novas no mês, totalizando R$ 4,9 bilhões em VGV (Valor Geral de Vendas).
No acumulado de 12 meses, as vendas chegaram a 114,8 mil unidades e R$ 59,1 bilhões em VGV. Os lançamentos também permaneceram em patamar elevado, com 11.620 unidades lançadas em abril e 141,8 mil unidades colocadas no mercado nos últimos 12 meses.
O destaque do período foi o peso do Minha Casa Minha Vida (MCMV). O programa respondeu por 75% dos lançamentos e 69% das vendas registradas no mês.
Em números absolutos, foram 8.665 unidades lançadas e 6.572 comercializadas dentro do programa. A oferta disponível alcançou 47.624 unidades, com VSO (Vendas Sobre Oferta) de 12,1%.
Nos demais segmentos, foram lançadas 2.955 unidades e vendidas 3.016, com VSO de 7,3%.
Para incorporadores, corretores e investidores, os números reforçam a relevância do segmento econômico como principal motor da absorção de estoque em um cenário de juros elevados e crédito mais restritivo.
Secovi vê mercados distintos
O Secovi-SP também atualizou as faixas de preço utilizadas na pesquisa, acompanhando os novos limites do Minha Casa Minha Vida e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Na capital paulista, os limites das faixas 1 e 2 passaram para R$ 275 mil, enquanto a faixa 3 foi ampliada para R$ 400 mil. Já a faixa 4 contempla imóveis de até R$ 600 mil, embora não seja considerada como MCMV na metodologia do levantamento.
Para Ely Wertheim, CEO do Secovi-SP, o avanço do programa não representa uma substituição dos demais segmentos do mercado.
“Então, ele não é em vez de, ele está ganhando força relativa. Mas tem um outro aspecto: o Minha Casa, Minha Vida hoje vai até a faixa de R$ 500 mil. Então é um Minha Casa, Minha Vida, mas não é um Minha Casa Minha Vida somente popular”, diz.
Ao comentar a possibilidade de aproximação entre os segmentos econômico e de média e alta renda, Ely foi enfático:
“Não convergem. E tem um detalhe: se a taxa de juros cair para 10%, 11%, 12%, esse outro mercado volta com força. Então reequilibra.”
Na avaliação do executivo, o protagonismo atual do programa está mais relacionado ao cenário macroeconômico e ao custo do crédito do que a uma mudança estrutural do mercado. A expectativa é de reequilíbrio conforme os juros recuem.
Imóveis compactos seguem liderando a demanda
A procura continua concentrada em unidades menores e mais acessíveis.
Os imóveis de dois dormitórios responderam por 53% dos lançamentos, 64% das vendas e 56% da oferta disponível. Também registraram o maior VSO, de 11,3%.
Por metragem, os imóveis entre 30 m² e 45 m² dominaram os indicadores, representando 52% dos lançamentos, 64% das vendas e 52% da oferta. Esse grupo também concentrou o maior VGV, de R$ 2 bilhões, e o maior VSO, de 12%.
Na prática, o produto com maior liquidez em São Paulo continua sendo o imóvel compacto, de menor valor e fortemente apoiado pelo crédito habitacional.
Por faixa de preço, os imóveis entre R$ 275 mil e R$ 400 mil responderam por 52% dos lançamentos, 47% das vendas e 42% da oferta. O maior VSO, porém, foi registrado pelos imóveis com preço inferior a R$ 275 mil, com 13%.
No segmento de alto padrão, imóveis acima de R$ 5 milhões concentraram o maior VGO (Valor Global da Oferta), com R$ 16,7 bilhões, equivalentes a 26% do total. O dado evidencia que o mercado de luxo tem peso relevante em valor, embora represente menor volume de unidades.
Estoque permanece elevado
A cidade encerrou abril com 85,9 mil unidades novas disponíveis para venda, considerando imóveis na planta, em construção e prontos lançados nos últimos 36 meses.
O VGO totalizou R$ 63,8 bilhões. O indicador VSO ficou em 10% no mês e atingiu 56,5% no acumulado de 12 meses.
O cenário indica um mercado que continua absorvendo unidades em ritmo consistente, mas que também mantém elevado volume de lançamentos, preservando a oferta em níveis altos.
Na análise regional, a zona Leste liderou tanto em lançamentos quanto em vendas, com 4.224 e 2.922 unidades, respectivamente.
A zona Sul concentrou a maior oferta final, com 28.017 unidades, além do maior VGV, de R$ 2 bilhões, e do maior VGO, de R$ 24,9 bilhões.
Já a zona Norte registrou o maior VSO da capital, com 11,5%.
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Informações retiradas de Letícia Furlan para a Exame
